27 março 2013

Comprando o Primeiro Apartamento


Bom, eu sei que já faz um bom tempo que eu não escrevo nada aqui no blog, até porque a minha vida anda corrida... Mas o meu intuito hoje é dividir as experiências que eu e minha namorada tivemos ao decidir comprar o nosso primeiro apartamento.

Não sabíamos absolutamente nada sobre compras de imóveis, preços, etc. Apenas visitamos decorados e tals... De um lado, uma pessoa extremamente ansiosa, que achava tudo lindo, principalmente quando olhava as maquetes, os decorados, o amplo espaço dos apartamentos maiores e de alto padrão. De outro, uma pessoa extremamente pão dura, que não gosta muito de se arriscar, nem de perder dinheiro, que preza pelo conforto financeiro e sonha com a utopia da ausência de stress...

Taxas e demais informações

Bem... Acho que começamos a procurar imóveis (casas em bairros populares, casas em condomínios, apartamentos) há cerca de uns 2 anos. Fomos num primeiro feirão, aqui no Centro de Convenções da cidade. Analisando hoje, vemos que nenhum corretor de imóveis explica todas as taxas inclusas na aquisição de um imóvel. E além disso, a compra de um apartamento na planta difere um pouco da compra de um apartamento pronto.

Normalmente, ao financiar um apartamento, os bancos lhe emprestam entre 80 e 90% do valor do financiamento. Para prazos menores, em alguns casos, ocorre de o banco emprestar 100% do valor, mas as parcelas são exorbitantes, inviabilizando essa alternativa em alguns casos. Sendo assim, você precisa pagar à incorporadora o valor de 20% do valor do imóvel. Quando se compra um apartamento pronto, você paga todo esse valor à vista. Quando se compra um apartamento na planta, ou em construção, esse valor pode ser parcelado, até a finalização da obra (entrega das chaves). Aí entram os poréns.

Ao parcelar o que eles chamam de "poupança" (os 20% do valor do imóvel), as parcelas normalmente sofrem reajuste conforme o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que varia a cada mês. Além disso, o saldo a financiar (os outros 80% do valor do imóvel).

Exemplo de como o INCC influencia no saldo a financiar.
Os valores do INCC são fictícios, e o saldo a financiar, começando pelo
mês de março, também.

Algo semelhante à figura acima acontece para as parcelas da poupança. Isso nos levou a ter a certeza de que quanto antes a poupança fosse paga, menos reajustes iríamos sofrer. Não nos atentamos a perguntar se, uma vez a poupança paga antes do prazo, o saldo a financiar fica congelado, ou seja, sem reajustes. Até porque essa não era uma possibilidade viável para nós. Os corretores também falaram que, caso a pessoa não consiga pagar a poupança até o momento da entrega das chaves, ela tem duas opções: ou repassar o apartamento pra alguém (pedindo, nesse caso, todo o valor por ela pago, somado a algum lucro - claro), ou devolvê-lo à construtora, perdendo 30% do valor já pago.

A forma de pagamento comumente é composta de:

  • Um sinal inicial (comumente a partir de R$3000,00)
  • 3 parcelas seguidas (30/60/90 dias a partir do pagamento do sinal) de um valor relativamente maior que as parcelas
  • X parcelas "normais" de Y reais, a depender do tempo que falta para o término da construção
  • Z parcelas intermediárias. Essas parcelas são pagas antes do término da construção, e depois do sinal e dos 30/60/90 dias. Sendo assim, você invariavelmente paga uma intermediária junto com uma parcela "normal".
  • Valor de entrega das chaves, que é um valor normalmente alto.

Após isso tudo, ainda há o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Intervivos (ITIV) e outras taxas cartorárias (que servem pra fazer a escrituração e demais documentos). No programa Minha Casa Minha Vida, há isenção do ITIV, e  um desconto de 50% nas taxas cartorárias, contanto que a renda familiar não ultrapasse R$5000,00 reais.

Em alguns casos ainda há o que se chama de seguro de obra, pago ao banco (nos casos em que vimos, a Caixa). Nesse caso, o banco garante que, caso a construtora contratada não termine a obra, outra termine. Esse seguro tem parcelas crescentes, ou seja, começam pequenas e aumentam muito, até o término da obra. A dica que nos deram foi somar os valores das parcelas desse seguro, tirar uma média, e depositar mensalmente na conta destinada para este pagamento, comumente aberta em seu nome, da qual o banco desconta os valores cabíveis.

Update 01: O valor de "entrega das chaves" não necessariamente faz você receber a chave do apartamento pra já fazer a mudança. Ainda é preciso que a prefeitura emita o que se chama de "habite-se", que é um documento que diz que o seu apartamento/condomínio foi construído segundo todas as normas, e que você pode, de fato, utilizá-lo. Ainda há, por lei, uma margem de atraso de 6 meses a partir da previsão de entrega do imóvel.

Update 02: Há quem diga que, se um casal juntar as rendas, o banco aplica uma taxa de juros maior ao financiamento. Não pudemos confirmar esse fato. Mas algumas pessoas inclusive falaram que é melhor comprar um apartamento antes de casar, para não sofrer com esse inchaço dos juros depois.

Update 03: É possível que os bancos ofereçam uma taxa de juros menor para quem já possuir uma conta corrente do banco há alguns anos. Pense na possibilidade de fazer uma portabilidade, ou seja, fazer com que o banco onde a sua empresa te "obriga" a receber o seu salário transfira automaticamente o seu salário, sem cobrança de qualquer taxa, para uma outra conta da sua preferência. Os bancos são obrigados a fazer isso, caso você deseje. No caso de alguma dificuldade do banco, registre uma queixa no Banco Central.

Update 04: Caso você seja um funcionário público, avalie que tipo de vantagens você possui na aquisição de um imóvel. Em alguns casos, o órgão do qual você faz parte possui convênios com bancos. Em outros casos, o governo paga metade da sua parcela de financiamento, como costuma acontecer com os financiamentos estudantis, por exemplo.

Update 05: O ITIV varia de município para município. É possível que você queira fugir da agitação de uma capital e tenha a intenção de adquirir um apartamento na região metropolitana, então, atente-se para isso.

Update 06: Em alguns casos, o banco pode reavaliar o valor do saldo devedor (os outros 80% do valor do imóvel), devido à valorização do imóvel.

Visitas a Decorados

Visite os decorados para uma real noção do espaço. Use os móveis: sofás, cadeiras, mesas, camas, etc. Em alguns casos, as construtoras mandam fabricar móveis menores que os comuns, para dar a impressão de espaço maior nos apartamentos. Eu deitei em todas as camas que achei, e em alguns casos, meus pés ficaram do lado de fora (eu tenho 1.80m).

Tire fotos dos ambientes, até mesmo porque isso pode servir como dicas de decoração no futuro. Ninguém nos impediu de tirar fotos, mas não perguntamos em momento algum se podíamos. Nesse caso, seja cara de pau.

Estude as plantas dos apartamentos. Com o passar dos anos, os conceitos sobre as plantas mudam. Hoje há o conceito de plantas inteligentes, que minimizam o espaço de circulação entre a sala, o banheiro comum e os quartos/suítes. A sala de jantar hoje é integrada com a sala de estar (quem mora em casas está acostumado com mesa de jantar dentro da cozinha). Em alguns casos, há um espaço de cerca de 1 m² para a instalação de ar condicionado, o que eles chamam de área técnica.

Exemplo de planta de apartamento de 3 quartos com área técnica e varanda.


Antes da Assinatura do Contrato

Em muitos casos, as construtoras somente entregam cozinhas, banheiros e varandas com pisos e revestimentos, mas em outros casos a construtora entrega todos os ambientes com piso. Nesses casos, acho que há a possibilidade de, caso você não goste do piso dado pela construtora, você mesmo compre a metragem do piso da sua escolha e entregue à construtora para que ela coloque. Converse com o corretor sobre isso.

  • Avalie a quantidade de tomadas, pontos de telefone, de iluminação, preparação para ar condicionado e afins. 
  • Avalie se o condomínio tem/terá medidores individuais para água, energia e gás. Uma das contas mais altas do condomínio é a de água
  • Pergunte se o condomínio será entregue com todas as áreas comuns decoradas sem custo adicional. 
  • Pergunte sobre a previsão do valor do condomínio
  • Pergunte qual o tempo de garantia da construtora para o imóvel. Pergunte também sobre que tipo de modificações você poderá fazer no apartamento, sem perder a garantia da construtora
  • Pergunte sobre vagas privativas de estacionamento. Acredite, se não houverem, vão fazer falta depois.

Também é importante avaliar o bairro onde o empreendimento se encontra. A proximidade de supermercados, farmácias, hospitais, distância do local até o trabalho, possíveis engarrafamentos e até mesmo a existência de casas de espetáculos, bares e afins no entorno do empreendimento. Avalie a incidência de assaltos na região, se possível (acredito que a Secretaria de Segurança Pública disponibilize esses dados). Isso pode evitar aborrecimentos futuros.

Update 01: Controle a sua ansiedade. Já que é o seu primeiro apartamento, converse com pessoas que já compraram apartamento, que tem uma noção sobre os movimentos da chamada "bolha imobiliária", que é o crescimento do número de empreendimentos, valorização do metro quadrado nos diversos bairros, especulação imobiliária, etc. Elas terão uma noção razoável sobre se o apartamento vale realmente aquilo que a construtora pede, se é uma boa oportunidade ou se vale a pena esperar um pouco mais.

Update 02: São casados? Atente para o regime de bens antes da aquisição do imóvel. Não são casados? Avalie a possibilidade de realizar um contrato de sociedade para a aquisição do apartamento.

Após a assinatura do contrato

Visite a construção. Acho que isso faz bem para acalmar os ânimos e a ansiedade. Com isso ainda há a oportunidade de conversar com os funcionários e ver a quantas anda a construção: possíveis atrasos, greves, etc.

Update 01: Provavelmente quando você assinou o contrato, deve ter assinado uma promissória para o pagamento da poupança, e outra, para o pagamento do restante do valor do imóvel, via financiamento bancário. Acontece que um apartamento só é financiado depois que o habite-se sair. Em alguns casos, a data do vencimento da promissória do financiamento coincide com o período do pagamento da poupança, o que, em tese, faria você acumular despesas (parcela do financiamento + parcela da poupança). Atente-se a isso. Quando for buscar o contrato, cheque estas informações. Questione o processo de financiamento, e se a incorporadora intermedia este processo.

Ficou pronto! Chegou a hora da vistoria

O nosso apartamento ainda não ficou pronto, mas nós também já estamos atentos a isso. É preciso verificar se seu apartamento não possui nenhum defeito (os chamados vícios aparentes), que devem ser corrigidos pela construtora antes que você aceite as chaves do apartamento. Acredite, há experiências de que, após aceitar as chaves do apartamento, as pessoas tem muita dor de cabeça para que a construtora corrija os defeitos. Há algumas pessoas que dão dicas sobre como realizar a vistoria,  incluindo até um formulário/checklist para verificar pontos de energia, escoamento da água nos banheiros, etc. Algumas outras indicam contratar um arquiteto ou outro profissional especializado para realizar essa vistoria junto com você.





Veja também:
Financiando o seu Imóvel
ITIV - Imposto sobre a Transmissão de Intervivos
INCC - Índice Nacional da Construção Civil
IGP-M - Índice Geral de Preços do Mercado
Wikipedia - Habite-se

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Comentários
4 Comentários

4 comments:

Bruno Silva disse...

Fala Leandro!

A aquisição do primeiro imóvel dá direito a 50% de desconto nas taxas de cartório. Idependente de ser ou não do Minha Casa Minha Vida. Basta fazer uma declaração de que o tal imóvel comprado é a primeira aquisição pelo sistema financeiro de habitação.

Outra coisa: Tive experiência com financiamento Caixa. Antes do financiamento, eles não avisam de certas taxas que são "obrigatórias". A simulação do financiamento é feita com a menor taxa possível (é claro), mas isso implica que você precisa ter um "relacionamento gordo" com o banco. Ou seja, você tem que assinar 1% do valor do imóvel em serviços do banco. Capitalização ou seguro de vida por exemplo. E ainda transferir seu salário pra lá. Tem essa facada que eles não avisam. E, por fim, no dia da assinatura do contrato com a Caixa você tem que pagar a "taxa à vista", que é mais umas centenas de reais à vista no dia que você assina o contra na agência... Justamente pra vc não sair feliz! Você é "assaltado" diante de seguranças da agência. heheheh abs! O sonho da casa própria pode virar um pesadelo!

Deise Costa disse...

Oi Léo,

Esse seguro caixa não garante 100% que a caixa dê continuidade a sua obra a curto prazo.
Estou com 2 anos de atraso da construtora, desses período 10 meses com a obra parada esperando a caixa econômica (juntamente com a seguradora) definir a construtora que vai dá continuidade a obra.

Fique esperto e Boa Sorte!!!!

Need4Speed disse...

Dá calafrios ver tanta taxa pra pagar, mas é muito legal conquistar algo juntos, as dificuldades que surgem só fazem valorizar o resultado final. :)

D. e C. disse...

Olá!!!
Muito legal o blog de vocês. Estamos começando o nosso também, dê uma olhadinha:
http://ape1207.blogspot.com.br/

abraços

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